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律师介绍

伍艺律师 伍艺律师毕业于法学专业,取得了法学学士学位,先后为办理过多起诉讼案件和非诉讼法律事务,并参与涉及政府部门的法律纠纷事务,出具多份法律意见书,具备较为全面的律师业务能力。现任政府以及某建筑公司、小额贷款公司等多家... 详细>>

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律师姓名:伍艺律师

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执业证号:14505201811018363

执业律所:广西海城律师事务所

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成功案例

租赁合同纠纷案成功案例

案情简介:

原告邓XX,被告朱XX,双方于2008年6月18日签订《厂房租赁合同》,合同厂房面积为5000平方米,租期从2008年5月15日起至2018年5月14日止。每月租金25000元,以后每三年每月租金在前一期的价格基础上递增15%,每月租金必须于每月5号前交齐,如逾期不交租,原告有权收回厂房,取消合同,合同期内如被告将厂房部分或全部转租他人,必须事前书面报告原告,经原告同意后方可进行。租赁合同签订后一直正常履行,直到2013年5月30日,被告承租的厂房突发火灾,造成厂房严重损害。经公安机关、安监等单位调查了解,是被告转租给第三人的陈xx在使用厂房过程中,违反消防规定导致发生火灾,陈xx因此而被追究刑事责任。火灾发生后厂房损毁严重,厂房内存储的一批被告的废金属被法院查封直到2014年11月才拍卖。

原告起诉被告的诉求是:

1.确认原被告于2008年6月18日签订的《厂房租赁合同解除》于2014年11月30日解除。

2.被告立即支付原告租金547691元(从2013年6月计算至2014年11月)。

3.被告赔偿原告涉讼厂房修复费用500000元。

4.诉讼费用由被告承担。

原告认为:被告将涉讼厂房租赁给第三人陈xx没有经过其同意,且因第三人陈xx的原因发生火灾致使原告厂房损毁严重。被告在火灾后一直占用使用其厂房长达1年半,未支付租金。

我们代理被告朱XX,我们的答辩的主要意见是:1.原告邓XX在签订合同时年仅10岁,不可能与被告签订涉讼租赁合同,签订合同的当事人是原告的父亲邓XX,被告将涉讼厂房转租给第三人陈xx是经原告父亲同意。2.原被告签订的厂房租赁合同属无效合同,原告从未向被告提供建设工程规划许可证。3.火灾发生后涉讼厂房损毁严重根本就不能使用,在2013年5月原被告就已经达成口头解除合同的协议,涉讼厂房已交还原告,在2013年8、9月份原告已将涉讼厂房约2500平方米及800平方米另行出租给他人,对于部分厂房用于堆放被告的材料,被告无法控制,是法院查封及由政府因灾后控制导致的,被告在主观上也没有堆放的真实意思表示。4.原告在火灾发生后将被告的机器设备搬走,电子称等全部搬走,对部分法院拍卖剩余的废金属低价变卖。5.在火灾中被告有对受害者赔偿医疗费等费用,但是原告根本就没有对受害者进行赔偿,逃避责任。

经双方举证质证,法院认为合同无效,原告主张的租金实质为使用费。使用费用的支付应根据合同的实际履行情况及公平等价有偿的原则进行确定。被告因另案债务纠纷导致属其所有的存放在涉讼租赁物内的废金属一批从2013年6月至2014年11月26日被本院查封及执行,上述废金属的查封、执行系由被告自身的原因引起,仍属被告占有使用涉讼租赁物的方式之一,被告应参照租赁合同约定支付使用费。庭审中原告承认被告占用厂房面积为1000平方米,本院酌定占地面积1000平方米为准,参照合同约定租金标准计付,另被告的叉车,液压器占地面积不大,原告将其变卖款30000元冲抵使用费,故被告实际应向原告支付使用费78266.96元。原告该项诉讼请求超出本院核定部分,本院不予支持。原告请求该段期间的逾期付款违约金没有依据,本院不予支持。对于2013年6月至2014年11月26日期间的涉讼租赁物其他部分占用使用费,转租行为经原告父亲同意应视为原告对被告转租给第三人是知情并同意,被告对火灾发生并无过错,火灾发生后政府介入处理亦非被告所能控制,被告亦无实际占用使用该部分涉讼场地,故该部分使用费不应由被告承担,原告的该项诉请理据不足,本院不予支持。对于该部分损失,原告可向实际侵权人另案主张。

关于原告主张的赔偿厂房损失500000元问题。原告在本案辩论终结后向本院申请撤回该项诉讼请求,但是被告不同意原告撤回,本院对此不予准许。对该项主张,当事人对自己的诉讼主张应举出相应的证据予以证实。原告主张厂房受损修复费用,但未能提供证据证明其损失金额,经本院释名后申请鉴定,后又被撤回鉴定申请,应承担举证不能的责任,故本院对原告请求被告赔偿损失的主张不予支持。

为此根据规定,判决如下:

一、被告朱XX应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费用78266.96元予原告邓XX。

二、驳回原告邓XX的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案适用简易程序结案,受理费减半收取7114.61元(原告已预交),由原告负担6236.27元,由被告负担878.34元。被告负担的份额应与本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告,本院不另收退。

律师感言:

本案涉及的证据材料比较多,在此只能简略分享,希望多多谅解。

本案中原告提交的证据材料有12组,我们这边提交的证据有18组,我们向法院申请调查取证,也到公安机关等处自行调查取证,调取了对我们有利的证据,并将对被告有利的一切证据都由被告与我们一起收集后,交给法院。

对原告提交的材料经过细细研究,找出漏洞,结合我们提交的证据材料进行答辩,开庭质证,法庭辩论,才得到本案最终有这样好的结果,判决书有22页。本案开庭三次,每次都在3小时左右。

被告朱XX表示对该判决很满意,作为律师我觉得本案的判决结果与我们的辛勤付出是等值的,很欣慰。



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