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伍艺律师 伍艺律师毕业于法学专业,取得了法学学士学位,先后为办理过多起诉讼案件和非诉讼法律事务,并参与涉及政府部门的法律纠纷事务,出具多份法律意见书,具备较为全面的律师业务能力。现任政府以及某建筑公司、小额贷款公司等多家... 详细>>

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律师姓名:伍艺律师

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房产纠纷

农民房买卖的注意事项

  很多城市人开始向往老年时期可以过上农村生活,所以会选择购买一套农民房。农民房是泛指拥有自有土地的单位和个人,自己组织并通过雇佣他人施工,而建造的房屋和建筑。那么大家了解农民房买卖的注意事项有哪些吗?

  一、农民房买卖的注意事项

  1、不要涂改宅基地使用证书,也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用证书,不是证明你对所购农村房屋享有所有权所必需的。

  宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的,只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的,而且,有可能构成犯罪。

  当然,最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书;如果不能,不必强求。因为从登记制度的设定目的来看,登记的作用在于公示,即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示,而非房屋买卖合同,不是房屋买卖合同所形成的法律关系必须要件,没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。

  2、如果打算在购买农村房屋以后进行翻建,只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建,不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积,则需经过相关部门审批,如果未经审批就增加建筑占地面积,则增加的部分就是非法建筑。

  二、农民房怎样买卖才有效?

  农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件:

  1、购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地,已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件,以买卖形式变相的占有更多的宅基地,这样的买卖得不到法律的支持和保护。

  2、购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员,因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

  3、售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己财产有占有、使用、和处分的权利。对于共同共有的人员来说,其中的共有人一方若单方面处分房屋的,并不能使房屋买卖有效。

  4、买卖经过村民委员会同意。这是必经程序,农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。

  三、按揭买农民房的注意事项

  1、申请贷款前不要动用公积金。因为如果借款人在贷款前将提取公积金储存余额用于支付房款,这样的话,在公积金账户上的公积金余额就为零,公积金贷款额度也就为零了,这就意味着您将申请不到公积金贷款。

  2、要注意在借款最初一年内不要提前还款。因为按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满一年后提出,并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

  3、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋,您必须将已抵押的事实书面告知承租人。

  4、如果还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降,还贷有困难时,不要自己硬撑。比如工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请,经银行调查属实,且未有拖欠应还贷款本金、利息,工行就会受理您的延长借款期限申请。

  5、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后,可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

  6、不要遗失借款合同和借据。申请房屋按揭贷款,银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年,作为借款人,您应当妥善保管您的合同和借据。



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