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伍艺律师 伍艺律师毕业于法学专业,取得了法学学士学位,先后为办理过多起诉讼案件和非诉讼法律事务,并参与涉及政府部门的法律纠纷事务,出具多份法律意见书,具备较为全面的律师业务能力。现任政府以及某建筑公司、小额贷款公司等多家... 详细>>

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律师姓名:伍艺律师

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合同纠纷

租房合同中的无效格式条款有什么?

  导读:无论是租房还是买房,一般都会出现不少的格式条款,而无效的格式条款难免会侵害一方的合法权利,那么在什么样的情形下租房合同格式条款无效?下文为您详细介绍。

  一、租房合同格式条款无效的情形:

  1、为避免发生不安全事件,租客洗澡、洗头或煮饭时,要打开窗户通风通气,如果租客不听,发生的一切事故均由租客承担。理由:房东在装修热水器、燃气时就应当考虑好通风问题,如果因房屋本身构建通风不畅,房东要求租客自身打开窗户等通风的,属于加重租客义务,排除房东主要责任的情形。

  2、如果租客延期缴付水电气费、物管费、滞纳金等,造成经济损失全由租客承担,且房东有权解除或终止房屋租赁合同。理由:房东有义务缴纳水电气费、物管费等,该条加重了租客义务,排除了房东自身的责任。

  3、租客对房屋具有维修义务,如果因房屋质量而造成的损失,都由租客承担相应责任。理由:经过约定,租客可以对房屋质承担维修责任,但是由此造成的人身损害,房东有过错的必须承担责任。

  4、出租期间,房屋一切设备设施由租客使用并负责管理,由此引起的安全事故等责任均由租客个人负责。理由:经过约定,租客可以对设施承担维修责任,但如果发生安全事故且房东有过错的,比如没有定期进行检查,没有及时发现危险情况等,房东均需要承担一定责任。

  5、旧租客租赁到期后,由新租客去收房入住。如旧租客延期交付,由新租客去追责,房东仅协助,并无违约责任。理由:收租属于房东责任,新租客按时入住属于新租客的权利,此格式条款排除了房东自身责任和租客的主要权利,加重了租客的义务。

  6、租赁期间,房屋发生火灾所造成的一切损失后果都由租客承担,与房东无关。理由:如因房东故意、重大过失造成的租客的财产损害或者对于失火后造成租客人身损害,房东存在过错的,房东均要承担相应赔偿责任。

  二、租赁合同无效房屋使用费怎么办?

  司法解释规定,尽管合同是无效的,但是使用了租赁房屋,不要求交租金,但要交房屋使用费。司法解释这样规定,是出于对出租人占有利益的保护,对租赁合同无效采用的是折价补偿的方式,是公平的、合理的。合同无效的法律后果,是双方返还依据无效合同而取得的对方的财产,合同法没有规定要给予使用费。但承租人住出租人的房子,如果不交使用费,就不公平。

  房屋使用费用按什么标准来算,司法解释规定,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的,法院一般应予支持。那就是说,房屋使用费的标准相当于租金的标准。这样做的原因,在于避免不必要的评估对当事人增加负担,因而为之。

  对此,完全按照租金的标准计算房屋使用费有一定的问题,因为毕竟是一个无效合同,房屋使用费可以适当低于租金标准,最高也不应超过约定的租金。这就体现了合同是无效的,无效的房屋租赁合同和生效的房屋租赁合同后果应当有所区别。



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